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【撰文／Angela】

都會區房價連年翻漲，年輕人望屋興嘆，就連想要換屋的有殼族，也大喊吃不消，其實，許多老屋不但物美價廉，還兼具便利的機能性，只要挑對標的，就能收保值之效！

台灣人口結構正面臨重大變化，國發會「中華民國二○一二年至二○六○年人口推計」報告指出，二○一六年起，台灣六十五歲以上老年人口將超過十四歲以下幼年人口，老化指數超過一○○％，全台住宅也正面臨老年化。

據內政部統計，台灣房屋平均屋齡為二十七?六五年，屋齡二十年以上老屋占比高達八成，新北市老屋占比為七十八％，居全國之冠，台北市平均屋齡三十?七七年，為全台住宅屋齡最高縣市。

綜觀老屋分布密集區，多為舊市鎮與火車站周邊，對此全國不動產總經理石吉平分析，各縣市發展脈絡多以市中心車站為起點，交通機能帶動商業活動，形成住宅聚落。以台北市為例，台北車站、西門町一帶是最早發跡的地點，早期的商業與學區發展提高了生活便利性，因此吸引人口聚集。

新屋價飆漲老屋易入手

近年來首善之都預售、新成屋房價動輒百萬起跳，荷包有限的受薪階級只好將目標轉向門檻較低的老屋。優美地產企研室調查北市二○一四年舊公寓與三年內新成屋均價漲跌幅，年漲幅達六到七％，其中公寓漲幅僅略遜新成屋一?六％，卻享有低公設比、土地持分大等優勢，「惦惦呷三碗公」的增值潛力不容小覷。

以北市大同區為例，二○一三年公寓均價為每坪三十九?三萬元，在雙子星計畫與西區軸線翻轉議題帶動下，隔年續漲至四十三?六萬元，漲幅高達一○?九四％。優美地產企研室召集人葉立敏表示，隨著捷運北門站開通和機場捷運將通車，大同區的後勢漲幅將持續看好。

因此，你不必堅持非預售屋或新成屋不買，同樣的購屋預算，老屋公設比低，實際使用面積大，單價、總價也較新屋親民新多益單字大全多益考試內容有哪些新多益考試技巧多益考試技巧分享，且多位於黃金地段，周邊生活機能佳，又和新屋一樣可享受增值空間，在比價效應帶動下，成為不景氣時保值抗跌的首選。

善用整建補助幫老屋回春

可是老屋屋況比較差，不是嗎？其實，基於住宅安全考量，政府已推動老屋拉皮、增設電梯、騎樓整平等整建補助方案多年，如台北市針對老舊公寓推出改善建物安全四大補助，除原有的「集合住宅改善無障礙設施」、「老屋拉皮暨增建電梯補助」外，去年下半年加碼四百萬元補助「老屋健檢」增額兩百件，另新增三千萬元「外牆飾面剝落修繕」補助。

近來住宅外牆磁磚剝落意外頻傳，新北市政府即起受理建物更新整建補助，每案最高補助七十五％，金額上限為一千萬元，至於迫切度高的公寓增設電梯，則常因一樓住戶不同意，使協商破局，申請件數不多。

此外，新北市都更處首創公寓增設電梯多元方案，推出「落地型」、「落柱型」及「不落柱型」三方案，既可保障一樓使用空間，又能提供二樓以上住戶使用電梯，只要是屋齡十五年以上的四、五層樓住宅，有適當空間安裝電梯，即可申請。

都更效益加持老屋身價

「加速公辦都更效率，才能造就住宅、社會、產業多贏局面。」德明財經科技大學副教授花敬群指出，全台有超過三百五十萬戶住宅需都更，台北市就超過四十萬戶，但《都市更新條例》通過至去年為止，北市經都更拆除老建物僅八一四七戶，以此速度推算，至少得花七百三十六年才能更新完畢。

儘管都更牛步，老屋若具都更效益，仍有如黃袍加身。天時地利不動產總經理張欣民建議，散戶投資都更宅應掌握「要大不要小、要低不要高、要少不要多」等原則，最好臨大馬路，不要位在小巷弄，建物樓層數越低，未來可分回的樓地板面積越大，且戶數少可避免人多嘴雜，降低都更整合的難度。

【更多精彩內容，請見《好房網HouseFun》雜誌2015年6月號】

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